הקמת מתחם עבודה משותף – למידה ותובנות ממהלך השנה הראשונה
ביצירת עולם העבודה העתידי

כדי להיכנס לתחום מתחמי העבודה המשותפים לא מספיקה אמונה ומוטיבציה ואפילו לא ניסיון ניהולי רב שנים. הידע וההבנה של השוק הוא קריטי. בשונה מהקמת חברות מסוגים אחרים, כאן ההשקעה היא בנדל"ן בקונספט ייחודי וחדשני, ולכן המשקל של ההשקעה הראשונית הוא כבד והיציבות והסבלנות הפיננסית היא קריטית.

Connect נמצאת בחודש השישי לפעילותה. מתחם העבודה המשותף שלנו נפתח במרץ 2018 לאחר חמישה חודשי הכנה ובינוי. בשנתיים שקדמו לבניית המתחם, למדתי את התחום, קראתי כמעט כל כתבה שיצאה, ביקרתי בהרבה מאוד מהמתחמים הקיימים בארץ וגם כמה בעולם, כתבתי עשרות גרסאות של תכניות עסקיות בפורמטים שונים ונפגשתי עם כל מי שהצלחתי לעניין אותו ולהעביר לו את המסר שאני מאמינה בו.

ככה יראה עולם העבודה העתידי וזו פלטפורמה נפלאה לצמיחה של עסקים קטנים, סטארט אפים ועצמאיים מכל סוג,
שחלקם בשוק העבודה העתידי ילך ויגדל.

אחד המקורות שלמדתי מהם הרבה מאוד הוא מגזין Deskmag- המגזין האינטרנטי הגדול מסוגו בתחום מתחמי עבודה משותפים בכל העולם. הוא מתמחה בסקרים וסטטיסטיקות בתחום מתחמי העבודה המשותפים ומפרסם אחת לשנה תוצאות של סקרים מעמיקים בהיבטים שונים מהתחום.
בחודש יוני האחרון פרסם המגזין סקר* מעמיק בנושא מתחמי עבודה משותפים בשנת הפתיחה שלהם. הסקר רץ מ-8 בנובמבר 2017 עד ה-30 בינואר 2018 וענו עליו כ- 2,000 משתתפים.

בחרתי להציג בפניכם את 10 התובנות העיקריות שלי מהסקר ולבדוק איפה connect נמצאת יחסית לסטטיסטיקה הבינלאומית:

מציאת מקורות מימון ושותפים פוטנציאליים

ישנם שלושה אתגרים גדולים המעסיקים יזמים לפני פתיחת מתחם עבודה משותף:

1. מקורות מימון, שותפים ומשקיעים.
2. הקונספט של מתחמי עבודה משותפים עדיין לא מספיק שגור, מובן ומוטמע.
3. לקוחות פוטנציאליים

ישנם מעט מדי לקוחות פוטנציאליים ומעט מדי אנשים שמבינים את הקונספט של עבודה במתחם משותף. מכיוון שאף מתחם עבודה משותף לא יכול לצפות שחברים חדשים פשוט ייכנסו מעצמם מבעד הדלת, ההשקעה הראשונית בשיווק ומכירה הם קריטיים.

איתור "המיקום הנכון" , שכר הדירה והשיפוץ

לא פשוט למצוא את "המיקום הנכון" למתחם עבודה משותף. באזור המרכז אומנם יש פוטנציאל לקוחות גבוה, אך התחרות בין מתחמי העבודה שהולכים ומתרבים גם היא גדולה.
בפריפריה, שם בחרנו להקים את מתחמי Connect , פחות מכירים את קונספט מתחמי העבודה, צפיפות האוכלוסייה נמוכה ולכן פוטנציאל הלקוחות נמוך יותר, אבל יש מקום לקונספט העבודה החדש.

מעל 65% ממתחמי העבודה ממוקמים בנכסים שכורים. שכר הדירה וכל הכרוך לעלויות הנדל"ן הוא קריטי כחלק מהתוכנית העסקית ופוטנציאל הרווחיות. המפתח משלב את עלות הבינוי, העלויות הקבועות, צפיפות הבינוי ובהתאם פוטנציאל המכירות.

יזמים/מייסדים משקיעים נתח גדול מנכסיהם הפרטיים במתחמי עבודה משותפים

מהסקר עולה, כי 50% מכלל ההון המושקע בהקמת מתחם עבודה הוא הון מייסדים, משפחה וחברים. לאחר מכן נמצאת ההשקעה של משקיעים ואשראי של בנקים, כשכל אחד עומד על כ-10%.
עוד מצא הסקר, כי ככל שמתחמי העבודה גדולים יותר, כך גדול יותר הנתח של המשקיעים – לפחות בערים גדולות. הון מנכסיהם הפרטיים של המייסדים נשאר המקור הפיננסי החשוב ביותר ברוב המקרים ועבור כל הגרסאות.

מתחמי עבודה משותפים חדשים הופכים גדולים יותר ויקרים יותר

הקריטריון העיקרי בשלב ההקמה, שעל בסיסו נבדלים מתחמי עבודה משותפים הוא סכום ההשקעה. בארצות הברית, העלות הממוצעת של הקמת מתחם עבודה משותף חדש היא 450,000$.

מצד אחד, יותר חברות מקימות מתחמי עבודה גדולים יותר ומאובזרים יותר, שמחייבים כמובן השקעה כספית גבוהה יותר. מצד שני, נפתחים באופן משמעותי יותר מתחמי עבודה קטנים. ביניהם גם מתחמים שדורשים רק השקעות באתר וכמה רהיטים. העלות הממוצעת למטר מרובע בכל מתחמי העבודה המשותפים החדשים עלתה ל-470$.

באירופה, המחירים הממוצעים גם כן גבוהים יותר מאלו של שנה שעברה, עם 250,000€  למתחם עבודה משותף אחד. עם זאת, הם בדרך כלל קטנים יותר ממתחמים מקבילים בארצות הברית.

מתחם עבודה משותף נפתח בממוצע לאחר שבעה חודשי הכנה

מהסקר עולה כי נדרשים בממוצע קצת יותר משבעה חודשים מתכנון המבנה הראשוני ועד לפתיחת מתחם עבודה משותף.

Connect מודיעין פתחה את המתחם ללקוחות בתחילת מרץ 2018, 5 חודשים לאחר קבלת ההחלטה להקמת הרשת. להחלטה קדמה עבודת לימוד ותכנון קפדנית ומעמיקה, שימוש בידע וניסיון והשקעה מלאה של קבוצת תקשוב. כל אלו הקלו על התקופה המקדימה לפני הפתיחה וקיצרו את משכה.

שיווק ופרסום בתקופה הראשונה

מתחם עבודה משותף חדש צריך להזדרז לפרסם את עצמו לחברים חדשים.
באופן מפתיע, הסקר הראה הכי פחות ופחות מתחמי עבודה משותפים עושים זאת. נתח המתחמים שמתחילים לקדם את העסק שלהם 'כמה חודשים לפני הפתיחה' צנח ל-38%. לפני שנתיים נתון זה עמד על 50%.

את הפרסום והשיווק של Connect התחלנו כחודשיים לפני פתיחה. מכיוון שמדובר במותג חדש לגמרי, לקח לנו זמן לבנות אותו, לגבש אסטרטגיית שיווק ופרסום ולצאת לדרך.
חווית המכירה טרום הפתיחה לימדה אותנו שללקוחות קשה להתחייב לקנייה לפני שהם רואים את "המוצר" בעיניים. רק כשלקוחות מגיעים למתחם, רואים, מבינים את הקונספט ואת החוויה, קל להם להתחייב לרכישה והם עושים זאת כמעט מיידית.

חלוקת הפריסה הפונקציונאלית של מתחמי עבודה

אחוז שטח הנדל"ן המיועד ישירות לעבודה (משרדים + OS) עומד על כ- 65%.
מכיוון ששטח זה אחראי על כ- 80% מההכנסה, ישנה חשיבות רבה לתכנון המוקדם של החלוקה הפונקציונאלית, לשיפוץ ולבינוי. ככל שהמתחם וותיק יותר, אחוז השטח המיועד למשרדים סגורים גדול יותר והשטח הפתוח קטן יותר.

ב- Connect אחוז הנדל"ן המיועד ישירות לעבודה עומד על כ- 55%, מרביתו משרדים סגורים והוא מאוד מרווח יחסית למתחמי עבודה, מתוך ההבנה שככל שיהיה ללקוח נעים ונוח אצלנו, הוא יישאר לטווח ארוך יותר.

רבע מכל מתחמי העבודה המשותפים מרוויחים בחציון השני של השנה הראשונה

הסקר מצא כי בחודש הפתיחה למתחם העבודה המשותף יש בממוצע 16 חברים ו-40 שולחנות עבודה. מספר זה עולה ל-54 חברים ו-67 שולחנות עבודה במהלך החצי השני של השנה הראשונה. רבע מכל מתחמי העבודה המשותפים מגיע לנקודת האיזון הכלכלית במהלך החציון השני של שנת הפתיחה.
הסטטיסטיקה מראה כי נקודת האיזון עומדת על כ- 70% תפוסה בממוצע.

הוצאות שוטפות

מעט יותר משליש מהכנסותיהם של מתחמי עבודה חדשים מיועד לשכירות. יחד עם עלויות התפעול, הם מוציאים 57% רק על עלויות המיקום.

ב-Connect  עומדות ההוצאות השוטפות על כ- 62%, כך שבהחלט יש לנו מקום להתייעלות.

הוצאות נוספות הקיימות במתחמי עבודה הן עבור שכר העובדים: משכורות- 16%, משכורת בעלים- 7% מההוצאות.
למתחמי עבודה משותפים חדשים יש בממוצע 4 עובדים, כולל הבעלים, בהנחה שגם הם עובדים עבור מתחם העבודה. במתחמים עם פחות מ-50 שולחנות עבודה, ישנם כ-3 עובדים ובמתחמי עבודה גדולים יותר כ- 6 עובדים לערך.

מי מפעיל את מתחמי העבודה המשותפים החדשים?

הסקר מאפיין את בעלי מתחמי עבודה או מפעילים עצמאיים:
הם בני 39 בממוצע, 70% מהם גברים ו-85% מהם בוגרי תואר ראשון לפחות.
העובדים שלהם מעט יותר צעירים, בני 35 בממוצע, 65% מהם נשים ו-75% בעלי תואר ראשון לפחות.

כמו כן עולה מהסקר, כי בעליהם של מתחמי עבודה משותפים גדולים יותר, בוחרים עובדים הצעירים מהם באופן משמעותי, לעומת מתחמי עבודה קטנים יותר, שם גילאי המפעילים והעובדים קרובים לאלו של הבעלים.
ככל שמתחם העבודה גדול יותר, כך עולה הסיכוי שיפעילו אותו גברים, שהם עצמם בוחרים יותר עובדים גברים בעמדות הכפופות להם.

לסיכום,

כמו בכל יזמות עסקית, גם בהקמת מתחמי עבודה משותפים, מספר רב של נתונים וגורמים משפיעים על אופן ההתפתחות וההתנהלות של המתחם.

הפרמטרים לעיל מתייחסים לפלטפורמה הנדלני"ת, עליה יש להוסיף פעילות, תוכן ויצירת עניין עסקי על מנת לתת ערך מוסף ללקוחות המתחם ולקהילה העסקית הנוצרת בו.
Connect מודיעין הוא מתחם חדשני ומתקדם, שמשקף את עולם העבודה העתידי. המתחם שלנו מהווה פלטפורמה לצמיחה והתפתחות של עסקים וחדשנות.

אני מזמינה אתכם לבקר וליהנות ממגוון הפעילויות והאירועים השונים ולהצטרף לקהילת connect המתרחבת.

* THE  2018  GLOBAL  CO-WORKING  SURVEY  RAN  FROM  NOVEMBER  8,  2017  –  JANUARY  30,  2018. PARTICIPANTS  2017-18:  1980

הסקר הגלובלי על עבודה במתחמים משותפים לשנת 2018 רץ מ-8 בנובמבר, 2017 עד ה-30 בינואר, 2018, השתתפו בו 1980 משתתפים.

על הכותבת

יעל בטש – מנכ"לית רשת connect.
יעל בוגרת MA  במנהל עסקים וניהול מערכות בריאות. בעלת 20 שנות ניסיון ניהולי בכיר בשירותי בריאות כללית וכיועצת עצמאית.
התמחתה במערכות גדולות ומורכבות בפריסה ארצית, בניהול שירות לקוחות, הובלת שינויים אסטרטגיים, תהליכי התקשרות והקמה, ניהול תהליכי התייעלות וניהול מערכי מוקדים גדולים וספקי מיקור חוץ.

connect  היא רשת מתחמי עבודה משותפים מקבוצת תקשוב, הממשיכה את חזונה של הקבוצה לפיתוח ומינוף ישובים מחוץ לאזורי העסקים הגדולים בגוש דן.